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五大熱點“烙印”2019樓市

2020-01-17 16:11  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報報道(記者 孫蔚

  碧萬恒仍是行業前三

  近日,克而瑞研究中心發布的2019年中國房地產企業銷售排行榜顯示,在TOP5中,碧桂園以7715.3億元一馬當先,超過第二名的萬科1400億元。排名第三的恒大則完成了銷售額6080億元,融創憑借其收并購優勢、充裕的可售貨量以及優質的產品品質,首次突破5500億元銷售規模,成為國內第四家突破5500億元大關的房企。值得注意的是,排在第五名的保利也緊追不舍,全年的業績規模超4700億元。

  相比2018年,2019年TOP30各梯隊房企銷售金額門檻都略有提升。TOP10房企權益金額門檻達到1703.5億元,同比增幅達5.8%;TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元,門檻增幅分別為12%和3.6%。

  在行業增速上,TOP100房企的累計銷售金額同比增長6.5%,但相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。

  在逐漸回歸理性的市場環境下,各大房企的競爭更加激烈,行業集中度進一步提升,同時,房企之間的分化加劇,不同梯隊分化明顯。房企市場份額“強者恒強”的馬太效應仍在加劇。截 至 2019年 末 ,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

  分梯隊來看,百強內部各梯隊房企分化格局加劇。TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升,梯隊競爭加劇,TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集,TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。

  市場優勝劣汰加劇

  知名房企暴雷,巨頭大手筆收并購,眾多中小房企破產,2019年行業加快了優勝劣汰的腳步。

  2019年6月,上市公司ST銀億發布公告,銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。2019年初,融創125.53億元吞下泛海的項目;11月27日,又一筆大單153億元收購成都環球世紀和時代環球51%股權,成為2019年當之無愧的“并購王”。

  有業內專家指出:最多的時候,中國房地產企業注冊數量接近10萬家,經過了大浪淘沙,多次調控,有新項目開工的企業已經不足一萬家了。將近90%的企業已經被邊緣化了、出局了,而這個洗牌過程現在還在上演,且未來將不斷加劇。

  隨著融資環境監管加強,市場銷售不斷降溫,如今,開發商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋,最先感受到行業洗牌寒意的莫過于中小地產商。

  從行業視角來看,有房企破產倒閉是正常現象,房地產調控政策在某種意義上來說加速了企業兼并即“大魚吃小魚”的過程,市場集中度不斷提升。更重要的是,信譽不良、質量不佳、運營不善的房企被淘汰出局,品牌房企為了基業長青更加精研產品、服務客戶,使得優勝劣汰真正成為市場生存準則,這是遵循了經濟規律的自然選擇,最終將令購房人受益。這說明市場優勝劣汰的機制開始發揮作用,房企進入新一輪洗牌后,市場化程度快速提升,大型房企的市場競爭力進一步增強。

  渠道費加壓開發商

  2019年,地產營銷渠道成為業內關注的焦點。先有開發商為了迅速回款,向市場拋出了超高代理費。到了年中,市場營銷難度加大,渠道成了開發商賣房極為重要的方式。此后,開發商售房對渠道的依賴更是猛然上升,渠道費用漲到6%-8%,有的甚至高達10個百分點。不斷攀升的渠道費用對開發商日漸收緊的成本形成制約,也廣為行業詬病,業內不時傳出“渠道費綁架開發商”的聲音。

  實際上,當前中介渠道費用的差別比較大,在不同城市、同一城市的不同區域都存在一定差異。尤其是最近一年來,一些企業現金流緊張、融資難度加大,部分項目的確在渠道費上給出了更多的讓步。

  其實,通過渠道進行商品房銷售本身并無不妥,但過高的渠道費率則存在明顯的問題。在市場不景氣的情況下,渠道成為開發商的重要依賴,但由此產生的高額費用卻又與開發商日漸收緊的成本形成制約,最終將成本轉嫁到消費者身上。不管如何,渠道規范化已經成為行業共同的呼聲,對于開發商而言,如何練好內功成為一大課題。

  長租公寓大洗牌

  2019年11月,長租公寓品牌青客在紐約納斯達克證券交易所掛牌上市,成為中國長租公寓上市第一股。但好景不長,經過短短的7個交易日后青客就股價破發。更讓人想不到的是,經過不到兩個月時間的檢驗,青客公寓上海總部遭遇集體投訴,維權人員包括房東、租客、員工,在青客公寓面前,都成了弱勢群體。

  長租公寓尋求上市,自然是想要打開更多的融資通道,這也折射出長租公寓依舊處于“燒錢”狀態,其實這個曾經的“風口”要比人們想象的苦得多。

  公開數據顯示,從2017年至2019年,共有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂無法經營,而在2019年占了其中的53家,其中資金鏈斷裂及跑路的有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。在開發商層面,遠洋地產、朗詩集團等房企宣布剝離旗下長租公寓業務,萬科、碧桂園等地產巨頭也暫緩了在相關領域的擴張腳步。

  2020年,對于長租公寓市場來說是更為關鍵的一年:第一,租賃需求尤其是一線城市的租賃需求逐步進入平穩增長期;第二,租金價格上漲乏力;第三,長租公寓企業融資陷入困境。

  房企爭相布局大灣區

  大灣區的概念在2019年十分火爆。2019年2月,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出臺,隨后各種相關利好政策也接連落地。具體而言,粵港澳大灣區是由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、江門等九個城市(珠三角)組成的城市群。在《綱要》出臺后,中山、珠海等大灣區城市陸續放開了對港澳人士的購房限制,并出臺了個人所得稅方面的優惠等,近期粵港澳大灣區多個城市的房地產政策均出現微調。這些調整措施優化了既有的房地產限購政策,降低了部分群體的購房門檻。

  在各項利好政策下,眾多珠三角本地房企憑借“地利”優勢,在粵港澳大灣區崛起的過程中加大項目投入、增加土地儲備。與此同時,由于粵港澳大灣區的發展機遇普遍被看好,陸續有多家外來房企新增大灣區布局。據不完全統計,2019年以來,超過20家外來房企涌入大灣區,將大灣區作為其全國化布局的戰略要地。

責任編輯:任冬雪

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